전세나 월세 계약은 수백만 원에서 수천만 원, 심지어 억대의 돈이 오가는 중요한 거래입니다. 하지만 대부분의 사람들은 계약 경험이 부족해 사소한 실수로 큰 피해를 입곤 합니다. 안전하고 확실한 임대차 계약을 위해 반드시 점검해야 할 사항들을 2025년 최신 기준으로 정리해보았습니다.
1. 소유자 확인 및 등기부등본 열람
임대차 계약 시 첫 번째 단계는 소유자 확인입니다. 등기부등본을 통해 소유자가 실제로 임대인과 일치하는지 확인해야 하며, 근저당권이나 가압류 등 권리 관계도 반드시 점검해야 합니다.
등기부등본 열람 방법:
- 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 접속
- ‘발급하기’ 클릭 후 부동산 주소 입력
- 소유자 및 권리 관계 확인
2. 보증금 안전성 확인
보증금은 매매가 대비 어느 정도인지 반드시 점검하세요. 일반적으로 매매가의 60%를 넘는 보증금은 위험 요소가 될 수 있습니다. 근저당권 설정 금액과 순위가 높으면 경매 시 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다.
| 항목 | 점검 기준 |
|---|---|
| 근저당권 설정 | 금액이 매매가의 60% 이상이면 위험 |
| 보증금 비율 | 안전선은 매매가의 50~60% 이하 |
| 순위 확인 | 갑구·을구 순위에 따라 보장 여부 달라짐 |
3. 전입신고 및 확정일자 필수 처리
전입신고와 확정일자는 세입자의 권리를 지키는 기본 장치입니다. 반드시 계약 직후 바로 처리하세요.
처리 방법:
- 주민센터 방문 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인 신청
- 전입신고 후 확정일자는 등기소 또는 주민센터에서 별도 신청 가능
4. 계약서 특약사항 명확히 작성
계약서에 포함하는 특약사항은 추후 분쟁 방지의 핵심입니다. 다음 항목을 반드시 포함하세요.
- 수리 책임 주체 (예: 보일러 고장 시 임대인 부담 등)
- 원상복구 범위 (못 박기, 벽지 교체 등)
- 계약 연장 또는 중도 해지 시 위약금 규정
5. 중개수수료 요율 점검
지역 및 금액별 중개수수료 요율은 법으로 정해져 있습니다. 과도한 요구는 거절해야 합니다. 한국공인중개사협회(www.kar.or.kr)에서 표준 요율표를 확인하세요.
| 거래 금액 | 중개보수 요율 상한 |
|---|---|
| 5천만원 이하 | 0.5% |
| 5천만원 ~ 1억원 | 0.4% |
| 1억원 ~ 3억원 | 0.3% |
| 3억원 이상 | 0.2% |
6. 임대인의 세금 체납 여부 확인 (선택 사항)
임대인이 세금 체납 중이면 추후 경매 시 우선권 문제가 발생할 수 있습니다. '세금 완납 증명서' 요구는 선택적으로 검토해보는 것도 좋은 방법입니다.
7. 계약 시 지불 방식
계약금, 중도금, 잔금은 반드시 계좌이체로 송금하고, 입금 확인증을 보관하세요. 현금 결제는 절대 금지입니다.
8. 잔금일 체크리스트
- 집 상태 최종 점검
- 계량기(전기, 수도, 가스) 확인 및 기록
- 열쇠 및 비밀번호 인계 확인
- 등기부등본 최종 점검
9. 체크리스트 최종 요약
| 항목 | 확인 사항 |
|---|---|
| 소유자 일치 여부 | 등기부등본 확인 필수 |
| 권리 관계 | 근저당·가압류 유무 점검 |
| 보증금 안전성 | 매매가 대비 60% 이하 권장 |
| 전입신고 및 확정일자 | 계약 직후 즉시 처리 |
| 특약사항 | 구체적으로 계약서에 기재 |
| 중개수수료 | 법적 상한 요율 준수 여부 |
| 잔금 처리 | 계좌이체 및 입금 내역 보관 |
마무리
전세·월세 계약은 충분한 사전 점검과 준비로 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 위 체크리스트를 통해 하나하나 점검하며 계약을 진행하시길 바랍니다. 항상 최신 정보는 국토교통부, 대법원 인터넷등기소, 정부24 등 공공기관에서 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다.
📌 참고 사이트